Assemblea condominiale: chi può partecipare e come funzionano le deleghe

L'assemblea di condominio è il cuore pulsante della vita condominiale, l'organo sovrano dove vengono prese tutte le decisioni più importanti: dall'approvazione del bilancio alla delibera di lavori straordinari, dalla nomina dell'amministratore alla modifica del regolamento. Partecipare è un diritto, ma anche un dovere per ogni condomino che desidera contribuire attivamente alla gestione del bene comune. Tuttavia, attorno a questo momento fondamentale ruotano spesso dubbi e incertezze: chi ha esattamente il diritto di partecipare e votare? Cosa succede se si è in affitto? E come ci si può far rappresentare se non si può essere presenti di persona? Facciamo chiarezza su partecipazione e deleghe, per arrivare preparati e consapevoli a ogni assemblea.

Chi ha Diritto di Partecipare all'Assemblea?

La regola generale è semplice: hanno diritto di partecipare all'assemblea tutti i proprietari delle singole unità immobiliari site nell'edificio, ovvero i "condomini". Questo diritto spetta indipendentemente dal fatto che l'immobile sia un appartamento, un negozio o un garage. L'avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i proprietari, anche a quelli che risiedono altrove.

Esistono però alcune situazioni particolari:

Nuda Proprietà e Usufrutto: Se su un immobile è costituito un diritto di usufrutto, la legge distingue. L'usufruttuario ha diritto di voto per le delibere che riguardano l'amministrazione ordinaria e il godimento delle parti comuni (es. approvazione bilancio ordinario, uso del giardino). Il nudo proprietario, invece, ha diritto di voto per le delibere che riguardano le innovazioni, le ricostruzioni e la manutenzione straordinaria (es. rifacimento facciata, sostituzione caldaia). Entrambi hanno comunque diritto a essere convocati.
Comproprietà: Se un appartamento appartiene a più persone (es. due coniugi, più eredi), queste hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea, designato di comune accordo. Se non si accordano, il presidente dell'assemblea provvederà a un sorteggio per designare chi avrà diritto di voto.
Inquilino (Conduttore): L'inquilino, di norma, non è un condomino e non ha diritto di voto. Tuttavia, la legge (art. 10, L. 392/78) gli riconosce il diritto di voto (al posto del proprietario) nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria. Ha inoltre il diritto di partecipare, senza diritto di voto, alle assemblee che deliberano sulla modifica degli altri servizi comuni.

La Delega: Farsi Rappresentare in Assemblea

Cosa fare se non si può partecipare di persona a un'assemblea? La soluzione è la delega. Ogni condomino può farsi rappresentare da un'altra persona, conferendole un mandato scritto per partecipare e votare in suo nome. La delega è uno strumento fondamentale per garantire la costituzione dell'assemblea (il cosiddetto "quorum costitutivo") e la validità delle decisioni.

Ecco le regole fondamentali per una delega valida:

Forma Scritta: La delega deve essere obbligatoriamente scritta. Non sono ammesse deleghe verbali. Di solito, un modulo per la delega è allegato all'avviso di convocazione.
Chi può essere delegato: Si può delegare chiunque: un altro condomino, un parente, un amico, un professionista di fiducia. L'unica persona che non può ricevere deleghe è l'amministratore di condominio.
Limiti al Numero di Deleghe: La legge impone dei limiti per evitare un'eccessiva concentrazione di potere. Se i condomini sono più di venti, un singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e un quinto del valore proporzionale (millesimi).
Validità della Delega: La delega è valida per la singola assemblea (e per la sua eventuale prosecuzione in seconda convocazione). Non è possibile fare una "delega in bianco" valida per tutte le future assemblee. Il delegato deve attenersi alle istruzioni ricevute dal delegante, ma il suo voto è pienamente valido ed efficace nei confronti del condominio.

Il Ruolo del Presidente e del Segretario

Una volta iniziata l'assemblea, due figure assumono un ruolo chiave: il presidente e il segretario. Vengono nominati all'inizio della seduta dalla maggioranza dei presenti.

Il Presidente: Ha il compito di dirigere la discussione. Le sue funzioni principali sono: verificare la regolarità della costituzione dell'assemblea (controllando il quorum costitutivo, ovvero la presenza di un numero minimo di condomini e millesimi); moderare il dibattito sui vari punti all'ordine del giorno; accertare i risultati delle votazioni, indicando i favorevoli, i contrari, gli astenuti e i relativi millesimi.

Il Segretario: Ha il compito di redigere il verbale dell'assemblea sotto la dettatura del presidente. Il verbale è un documento cruciale: deve riportare fedelmente lo svolgimento della riunione, le decisioni prese (delibere), i risultati di ogni votazione e le eventuali dichiarazioni rilevanti fatte dai condomini. Il verbale, una volta firmato dal presidente e dal segretario, diventa il documento ufficiale che attesta la volontà del condominio e che verrà inviato a tutti i condomini (anche agli assenti).

Partecipare all'assemblea, di persona o tramite delega, è il modo più efficace per tutelare i propri interessi, contribuire a una gestione corretta e trasparente e promuovere un clima di collaborazione nel proprio condominio. Essere informati su queste regole di base permette a ogni condomino di esercitare i propri diritti in modo pieno e consapevole.