Chi paga cosa: guida alle spese ordinarie e straordinarie

La ripartizione delle spese è uno degli argomenti più dibattuti e fonte di maggiori conflitti all'interno di un condominio. "Questa spesa tocca a me o a te?", "Perché devo pagare per il tetto se abito al piano terra?", "Se sono in affitto, devo pagare la sostituzione della caldaia?". Queste sono domande ricorrenti che, se non chiarite, possono generare tensioni e malumori. La legge, fortunatamente, stabilisce criteri precisi. Facciamo chiarezza una volta per tutte, distinguendo tra spese ordinarie e straordinarie e analizzando i diversi scenari, dalla ripartizione tra condomini a quella tra proprietario e inquilino.

Il Criterio Generale: i Millesimi di Proprietà

Il principio fondamentale, sancito dall'articolo 1123 del Codice Civile, è che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, espresso in millesimi. Questo significa che chi possiede un appartamento più grande (e quindi con più millesimi) paga di più, indipendentemente dall'uso effettivo che fa di quella parte comune. Ad esempio, anche il proprietario di un negozio al piano terra, che non usa mai l'ascensore, è tenuto a partecipare alle spese di manutenzione dell'impianto in base ai suoi millesimi di proprietà generale, perché l'ascensore è parte integrante dell'edificio e contribuisce al valore complessivo di tutte le unità immobiliari.

La Distinzione tra Spese Ordinarie e Straordinarie

Sebbene il criterio dei millesimi sia la base, la natura della spesa (ordinaria o straordinaria) assume un'importanza cruciale, soprattutto nel rapporto tra proprietario (locatore) e inquilino (conduttore).

Spese Ordinarie (di Gestione Corrente): Sono tutte quelle spese periodiche e prevedibili, necessarie per il normale funzionamento e la manutenzione delle parti comuni. Rientrano in questa categoria:

Il compenso dell'amministratore.
Le spese per l'assicurazione del fabbricato.
I costi per la pulizia delle scale e delle aree comuni.
Le bollette delle utenze comuni (luce scale, acqua del giardino, ecc.).
La manutenzione ordinaria dell'ascensore, del giardino, della caldaia centralizzata.
Piccole riparazioni per mantenere in efficienza le parti comuni.

Spese Straordinarie (di Manutenzione Straordinaria): Sono quelle spese impreviste o di notevole entità, che non rientrano nella gestione corrente e sono finalizzate a rinnovare o sostituire parti importanti dell'edificio. Ad esempio:

Il rifacimento della facciata o del tetto.
La sostituzione della caldaia o dell'ascensore.
La messa a norma degli impianti.
Interventi strutturali sull'edificio.
L'installazione di un cappotto termico.

Chi Paga Cosa tra Proprietario e Inquilino?

Questa è la domanda da un milione di euro. La regola generale, salvo diverso accordo scritto nel contratto di locazione, è la seguente:

A carico dell'INQUILINO (Conduttore): Tutte le spese ordinarie. L'inquilino è colui che "usa" l'immobile e gode dei servizi comuni, quindi è giusto che si faccia carico dei costi di gestione corrente. Questo include le pulizie, l'energia elettrica delle parti comuni, la manutenzione ordinaria dell'ascensore e della caldaia (spesso ripartita con percentuali definite da accordi territoriali, ad esempio 90% a carico dell'inquilino e 10% del proprietario per la piccola usura). L'inquilino ha il diritto di visionare i giustificativi di spesa e di partecipare (senza diritto di voto) alle assemblee che deliberano su queste materie.

A carico del PROPRIETARIO (Locatore): Tutte le spese straordinarie. Gli interventi che rinnovano l'edificio e ne aumentano il valore nel tempo sono considerati un investimento e, come tali, sono di competenza del proprietario. Il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia sono spese che spettano sempre al locatore. Anche le spese per il compenso dell'amministratore e per l'assicurazione del fabbricato sono, per legge, a carico del proprietario.

È fondamentale sottolineare che, nei confronti del condominio, l'unico obbligato a pagare è sempre e solo il proprietario. Se l'inquilino non paga le sue quote, l'amministratore agirà legalmente contro il proprietario, il quale potrà poi rivalersi sull'inquilino.

Le Eccezioni: Il Criterio dell'Uso Differenziato

L'articolo 1123 del Codice Civile introduce un'importante eccezione al criterio generale dei millesimi. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Questo è il caso tipico delle spese per le scale e l'ascensore. È evidente che chi abita all'ultimo piano usa l'ascensore e le scale molto più di chi abita al piano rialzato. Per questo motivo, esistono apposite tabelle millesimali (le cosiddette "tabelle scale/ascensore") che ripartiscono questi costi in modo crescente a seconda del piano, combinando i millesimi di proprietà con l'altezza del piano.

In conclusione, la ripartizione delle spese segue regole logiche e precise, pensate per garantire equità. Conoscere queste regole è il primo passo per evitare discussioni e vivere il condominio con maggiore serenità. Un amministratore competente ha il compito non solo di applicare correttamente questi criteri, ma anche di spiegarli in modo chiaro e trasparente a tutti i condomini, risolvendo i dubbi prima che diventino problemi.