Morosità in condominio: cosa può (e deve) fare l’amministratore

La morosità condominiale è uno dei problemi più gravi e delicati che un condominio possa affrontare. Non si tratta solo di una questione contabile, ma di un vero e proprio cancro che, se non gestito tempestivamente e con fermezza, può minare la salute finanziaria dell'intero edificio. Quando un condomino non paga le proprie quote, il bilancio ne risente, i fornitori rischiano di non essere pagati e, nei casi più gravi, gli altri condomini sono costretti a farsi carico delle quote insolute per garantire i servizi essenziali. In questo scenario, l'amministratore di condominio non è un semplice spettatore, ma una figura centrale con precisi doveri e poteri. Vediamo cosa può e, soprattutto, cosa deve fare.

L'Obbligo di Agire: un Dovere Imposto dalla Legge

La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha chiarito in modo inequivocabile il ruolo dell'amministratore nella gestione della morosità. L'articolo 1129 del Codice Civile stabilisce che l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Questo significa che l'azione di recupero del credito non è una facoltà, ma un obbligo legale. L'inerzia dell'amministratore può costituire una "grave irregolarità" che giustifica la sua revoca da parte dell'assemblea o, in mancanza, da parte dell'autorità giudiziaria.

L'unica eccezione a questo obbligo si verifica quando l'assemblea condominiale lo dispensa espressamente dall'agire legalmente. Tale decisione, tuttavia, deve essere ponderata con estrema attenzione, poiché significa che il condominio sceglie di tollerare la morosità, con tutte le conseguenze che ne derivano.

Gli Strumenti a Disposizione dell'Amministratore

L'amministratore ha a disposizione un percorso strutturato, che parte da un approccio bonario per arrivare, se necessario, a strumenti legali molto incisivi.

1. Il Sollecito di Pagamento: Il primo passo è sempre un sollecito scritto, inviato tramite raccomandata A/R o Posta Elettronica Certificata (PEC). Questo atto formale serve a costituire in mora il debitore, a interrompere i termini di prescrizione e a rendere ufficiale la richiesta di pagamento. Un amministratore organizzato invia un primo sollecito bonario poco dopo la scadenza della rata, seguito da un secondo e ultimo avviso formale prima di procedere per vie legali.

2. Il Decreto Ingiuntivo Immediatamente Esecutivo: Se i solleciti non sortiscono effetto, lo strumento principe è il ricorso per decreto ingiuntivo. Sulla base del bilancio consuntivo e del relativo piano di riparto approvati dall'assemblea, l'amministratore, tramite un legale di fiducia del condominio, può chiedere al giudice di emettere un ordine di pagamento. Grazie all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, questo decreto è "immediatamente esecutivo". Ciò significa che il condomino moroso non può opporsi per sospendere il pagamento, ma deve prima pagare e poi, eventualmente, avviare una causa di opposizione. Questo conferisce al condominio una posizione di forza enorme.

3. Il Pignoramento: Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo, se il moroso persiste nel non pagare, si passa alla fase esecutiva: il pignoramento. L'amministratore, sempre tramite il legale, può pignorare beni del debitore, come lo stipendio (fino a un quinto), il conto corrente bancario o, nei casi più estremi, l'immobile stesso, che può essere messo all'asta per soddisfare il credito del condominio.

4. La Sospensione dei Servizi: Un altro strumento molto efficace, introdotto dalla riforma, è la possibilità per l'amministratore di sospendere il condomino moroso dall'utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, come il riscaldamento centralizzato o l'uso della piscina. Questa misura può essere applicata quando la morosità si protrae per più di un semestre, senza necessità di autorizzazione del giudice.

La Trasparenza e la Comunicazione

Oltre all'azione legale, un buon amministratore gestisce la morosità con trasparenza. Al momento dell'approvazione del bilancio, deve fornire a tutti i condomini un elenco chiaro della situazione dei pagamenti. Inoltre, per tutelare i fornitori e il condominio stesso, la legge obbliga l'amministratore a comunicare ai creditori del condominio che ne facciano richiesta i dati dei condomini morosi. Questo permette ai creditori di agire direttamente contro i morosi, prima di rivalersi sugli altri condomini.

In conclusione, la lotta alla morosità è un'attività complessa che richiede competenza, tempestività e fermezza. Un amministratore non può e non deve essere "troppo buono" o "paziente". La sua inerzia danneggia l'intera comunità condominiale. Un professionista serio e preparato sa come utilizzare gli strumenti legali a sua disposizione in modo efficace, proteggendo il bilancio del condominio e garantendo che il peso delle spese sia equamente distribuito tra tutti, come è giusto che sia. La scelta di un amministratore capace di gestire questo aspetto è una delle decisioni più importanti per la salute e la serenità di un condominio.