Spese condominiali e 730: cosa si può detrarre

Ogni anno, al momento della dichiarazione dei redditi, sorge la stessa domanda per milioni di proprietari di casa che vivono in un condominio: "Posso scaricare le spese condominiali?". La risposta è: dipende. Non tutte le spese che paghiamo tramite le rate condominiali danno diritto a un risparmio fiscale. La maggior parte dei costi, infatti, rientra nella gestione ordinaria e non è detraibile. Tuttavia, quando il condominio affronta specifici lavori di ristrutturazione o di efficientamento energetico, una parte significativa di quella spesa può essere recuperata attraverso le detrazioni fiscali nel Modello 730 o nel Modello Redditi Persone Fisiche. Capire quali spese sono ammesse e come documentarle correttamente è fondamentale per non perdere importanti opportunità di risparmio. Facciamo chiarezza.

Spese NON Detraibili: la Gestione Ordinaria

Iniziamo col dire cosa non si può detrarre. La regola generale è che tutte le spese relative alla gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni non danno diritto ad alcuna agevolazione fiscale. Queste sono le spese che sosteniamo quotidianamente per far funzionare il condominio e includono:

• Il compenso dell'amministratore.
• La polizza assicurativa del fabbricato.
• I costi per la pulizia delle scale e degli spazi comuni.
• Le bollette per le utenze condominiali (luce, acqua, gas per il riscaldamento centralizzato).
• Le spese per la manutenzione ordinaria di ascensore, giardino, caldaia, ecc.

Queste spese sono considerate costi correnti per il mantenimento del proprio patrimonio immobiliare e, come tali, non sono fiscalmente agevolabili.

Spese DETRAIBILI: Lavori Straordinari ed Energetici

Il discorso cambia completamente quando l'assemblea delibera e realizza interventi di una certa importanza sull'edificio. In questo caso, i singoli condomini possono beneficiare delle detrazioni fiscali previste dai vari "bonus edilizi". Le principali categorie di spese detraibili sono:

1. Spese per Interventi di Recupero del Patrimonio Edilizio (Bonus Ristrutturazioni)

Si tratta della detrazione IRPEF del 50% per i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo sulle parti comuni. Il limite di spesa è di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione viene ripartita in 10 rate annuali. Esempi di spese detraibili in questa categoria sono:

• Rifacimento della facciata o del tetto.
• Installazione di un nuovo ascensore.
• Rifacimento dell'impianto elettrico o idrico condominiale.
• Consolidamento delle strutture.

2. Spese per Interventi di Riqualificazione Energetica (Ecobonus)

Questi interventi danno diritto a detrazioni che vanno dal 50% al 75% (o anche superiori con il Superbonus, ormai in fase calante) a seconda del tipo di lavoro e del miglioramento energetico ottenuto. Anche qui, la detrazione è ripartita in 10 anni. Esempi tipici sono:

• Installazione di un cappotto termico (detrazione al 70-75%).
• Sostituzione dell'impianto di riscaldamento con una caldaia a condensazione o una pompa di calore (detrazione dal 50% al 65%).
• Installazione di pannelli solari termici per la produzione di acqua calda.

3. Spese per Misure Antisismiche (Sismabonus)

Per i condomini in zone a rischio sismico, i lavori per il consolidamento statico danno diritto a importanti detrazioni (dal 50% all'85%), da ripartire in 5 anni.

4. Spese per l'Eliminazione delle Barriere Architettoniche

La detrazione del 75% per installare ascensori, rampe o altre soluzioni per migliorare l'accessibilità è un'altra importante agevolazione, da ripartire in 5 anni.

Come Inserire la Spesa nel 730: Il Ruolo dell'Amministratore

Il singolo condomino non può decidere autonomamente di detrarre una spesa. Per poter beneficiare della detrazione, è indispensabile che l'amministratore del condominio abbia seguito una procedura corretta e fornisca al condomino la documentazione necessaria.

L'adempimento chiave è il rilascio, da parte dell'amministratore, di una certificazione annuale. Questo documento deve attestare:

• I dati del condominio e del condomino.
• La descrizione dei lavori eseguiti.
• L'importo totale della spesa sostenuta dal condominio nell'anno di riferimento.
• La quota di spesa imputata al singolo condomino in base ai suoi millesimi di proprietà.
• La dichiarazione che le spese sono state pagate tramite bonifico parlante.

Inoltre, a partire dal 2017, gli amministratori hanno l'obbligo di comunicare telematicamente all'Agenzia delle Entrate i dati relativi a queste spese. In questo modo, il contribuente spesso trova già la spesa pre-caricata nella sua dichiarazione precompilata.

Cosa deve fare il condomino? Ricevuta la certificazione dall'amministratore, dovrà semplicemente riportare l'importo di spesa a lui imputato nell'apposito rigo del Modello 730 (o Modello Redditi), solitamente nella Sezione III A del Quadro E (righi da E41 a E53 per ristrutturazioni ed ecobonus). È fondamentale conservare la certificazione dell'amministratore e le ricevute di pagamento delle rate condominiali per almeno 10 anni, in caso di controlli.

In conclusione, le spese condominiali possono rappresentare un'importante fonte di risparmio fiscale, ma solo a patto che si riferiscano a lavori di ristrutturazione o riqualificazione energetica. La chiave per non perdere queste opportunità è avere un amministratore competente e preciso, che gestisca correttamente tutti gli adempimenti burocratici e fornisca ai condomini la documentazione necessaria per beneficiare delle detrazioni a cui hanno diritto.